O usucapião é um meio legal de adquirir a propriedade de um bem através do uso prolongado e pacífico, desde que sejam atendidos certos requisitos estabelecidos em lei. Essa modalidade de aquisição se baseia no princípio da função social da propriedade, garantindo que bens abandonados ou subutilizados possam ser incorporados por aqueles que efetivamente os utilizam.
A posse contínua e sem oposição, exercida com animus domini (intenção de ser dono), pode levar ao reconhecimento judicial ou extrajudicial da propriedade do bem pelo possuidor. Dependendo do tipo de usucapião, o tempo exigido de posse e outros requisitos podem variar.
Bens móveis e imóveis
Os bens passíveis de usucapião podem ser classificados em dois tipos:
- Bens móveis: são aqueles que podem ser deslocados de um local para outro, como veículos, eletrodomésticos e móveis.
- Bens imóveis: são aqueles que não podem ser movidos, como terrenos, casas, apartamentos e edifícios.
Requisitos fundamentais para o usucapião
1. Animus Domini
Independente do tipo de usucapião, três elementos são essenciais para que o possuidor tenha direito a adquirir o bem:
“Animus domini” é uma expressão em latim que significa “intenção de ser dono”. Esse conceito é um dos pilares da usucapião, pois não basta simplesmente ocupar um bem; é necessário que o possuidor esteja atuando como verdadeiro proprietário.
Para comprovar o animus domini, a pessoa deve demonstrar comportamentos característicos de um dono, como:
- Realizar melhorias e manutenções no imóvel: reformas, ampliações, consertos, entre outros.
- Pagar tributos e taxas associadas ao bem: contas de água, luz, IPTU e demais encargos.
- Apresentar-se como dono: reconhecer publicamente a propriedade, como alugar, ou mesmo indicar o bem como seu.
Exemplos de provas do Animus Domini:
- Recibos de pagamento de impostos (IPTU) e contas de água e luz no nome do possuidor.
- Declaração de testemunhas confirmando que a pessoa sempre agiu como proprietária.
- Registros de melhorias no imóvel.
2. Inexistência de oposição à posse
A posse deve ser pacífica, sem oposição do verdadeiro proprietário ou de terceiros. Isso significa que:
- O possuidor não pode ter sido alvo de uma notificação judicial ou extrajudicial exigindo a desocupação do imóvel.
- Não pode haver qualquer tipo de resistência à posse, como processos de reintegração de posse ou disputas em cartório.
3. Posse ininterrupta por um período de tempo
A posse deve ser contínua e sem interrupções durante o período determinado em lei para cada modalidade de usucapião:
- 2 anos: Usucapião especial familiar.
- 5 anos: Usucapião especial urbana, rural ou coletiva.
- 10 anos: Usucapião ordinária.
- 15 anos: Usucapião extraordinária.
Quais são os principais tipos de usucapião?
1. Usucapião Ordinária
A usucapião ordinária exige 10 anos de posse contínua e pacífica com justo título e boa-fé. Se o possuidor tiver moradia no imóvel ou realizado investimentos de interesse social e econômico, o prazo pode ser reduzido para 5 anos.
2. Usucapião Extraordinária
A usucapião extraordinária requer 15 anos de posse ininterrupta, sem necessidade de justo título ou boa-fé. Esse prazo pode ser reduzido para 10 anos se o possuidor tiver estabelecido sua moradia no imóvel ou realizado benfeitorias significativas.
3. Usucapião Especial Urbana
Destinada a imóveis urbanos de até 250m², exige 5 anos de posse contínua e sem oposição, desde que o imóvel seja utilizado para moradia própria e o possuidor não seja proprietário de outro imóvel, urbano ou rural.
4. Usucapião Especial Rural
Aplicável a imóveis rurais de até 50 hectares, com 5 anos de posse ininterrupta. O possuidor deve utilizar o imóvel para sua subsistência e a de sua família, com produção agrícola ou pecuária, sem possuir outra propriedade.
5. Usucapião Coletiva
A usucapião coletiva é voltada para comunidades que ocupam terrenos urbanos informais há mais de 5 anos sem contestação. Nesse caso, a propriedade do terreno pode ser reconhecida coletivamente entre os moradores.
Como fazer o Usucapião?
O usucapião pode ser obtido por duas formas: Judicial e Extrajudicial. Ambas possuem requisitos específicos e exigem um procedimento formal para garantir que a posse do bem seja convertida legalmente em propriedade.
A escolha entre usucapião judicial e extrajudicial depende de cada situação. O processo judicial é a opção mais tradicional e necessária quando há disputas sobre a posse ou quando não há documentação suficiente. Já o extrajudicial pode ser mais rápido e ocorre diretamente no cartório, desde que todos os requisitos estejam preenchidos e não haja contestação de terceiros.
A seguir, veja o passo a passo para iniciar um processo de usucapião no Brasil:
1. Verifique se você atende aos requisitos legais
Antes de dar entrada no pedido, é importante confirmar o cumprimento dos critérios exigidos para a modalidade de usucapião que deseja solicitar.
2. Reúna a documentação necessária
A documentação é um dos pontos mais importantes para comprovar que você exerce a posse do bem de forma contínua e com animus domini (intenção de dono). Os principais documentos que podem ser exigidos incluem:
- Contas de serviços públicos (água, luz, telefone) no nome do possuidor;
- Recibos e comprovantes de pagamento de impostos, como IPTU;
- Declarações de testemunhas, comprovando que a posse ocorre há anos e de forma pacífica;
- Mapas, plantas e registros fotográficos do imóvel ou bem móvel, demonstrando sua conservação e uso contínuo.
3. Consulte um advogado especializado
O processo de usucapião envolve diversas questões legais, e é altamente recomendável contratar um advogado especializado. O profissional ajudará a verificar se todos os documentos estão corretos e encaminhará a ação.
4. Ajuíze a ação de usucapião (para processos judiciais)
Caso o usucapião precise ser feito judicialmente, o advogado entrará com uma ação de usucapião no fórum competente. O juiz responsável analisará o caso e determinará que todos os envolvidos sejam notificados, incluindo eventuais herdeiros ou antigos proprietários.
5. Perícia e avaliação do bem
Em alguns casos, o juiz pode designar um perito para visitar o imóvel ou bem móvel e confirmar se os requisitos para usucapião foram cumpridos. O perito avaliará a posse, o tempo de uso e se há melhorias feitas pelo possuidor, além de verificar se a ocupação está dentro da legalidade.
6. Aguarde a sentença do juiz
Após a análise de todos os documentos e a perícia (se aplicável), o juiz decidirá se a posse será convertida em propriedade. Se todos os critérios forem atendidos, será expedida uma sentença declaratória de usucapião, reconhecendo formalmente o direito do possuidor sobre o bem.
7. Registro no cartório de imóveis
Com a sentença em mãos, é necessário levá-la ao Cartório de Registro de Imóveis para que o bem seja registrado oficialmente em seu nome. Esse é um passo essencial para garantir que a propriedade seja formalmente reconhecida e que futuras transações possam ser feitas legalmente.
8. Pagamento de taxas e custos
O processo de usucapião envolve alguns custos, como:
- Taxas judiciais (para o processo judicial);
- Custos com perícia, caso seja exigida pelo juiz;
- Honorários do advogado responsável pelo caso;
- Taxas de registro em cartório.
Os valores podem variar conforme a localidade e a complexidade do caso.
Usucapião Extrajudicial: uma opção mais rápida
Caso não haja disputas sobre a posse e toda a documentação esteja regularizada, o usucapião pode ser feito diretamente no cartório, sem necessidade de um processo judicial.
Para que o usucapião extrajudicial seja viável, é necessário:
- Comprovar a posse contínua e pacífica pelo tempo exigido;
- Apresentar toda a documentação necessária;
- Conseguir a anuência dos antigos proprietários ou herdeiros, caso existam;
- Não haver disputa judicial sobre o imóvel.
O cartório analisará o pedido e, caso esteja tudo correto, o usucapião será registrado sem necessidade de ação judicial.
Perguntas frequentes sobre usucapião
Quando a pessoa tem direito ao usucapião?
O direito surge quando o possuidor cumpre todos os requisitos legais do tipo de usucapião aplicável ao caso. De modo geral, a pessoa tem direito quando:
- Exerce posse contínua e sem interrupções – O bem deve estar sob sua posse por um período mínimo estabelecido em lei.
- Demonstra animus domini – A intenção de ser dono deve estar comprovada por ações como pagamento de impostos, realização de reformas e manutenção do bem.
- Não sofre oposição do proprietário original ou de terceiros – Se há contestação judicial ou extrajudicial durante o período de posse, o usucapião pode não se concretizar.
- Atende aos critérios específicos da modalidade de usucapião escolhida – Como metragem do imóvel, tipo de uso (moradia ou produção), entre outros.
Quando se aplica o usucapião?
Aplica-se quando alguém ocupa um bem por determinado tempo sem oposição, agindo como proprietário.
Quantos anos para ter direito ao usucapião?
O período varia de 2 a 15 anos, dependendo do tipo de usucapião.
Quais são os requisitos gerais?
Os requisitos gerais para o usucapião variam conforme a modalidade, mas os principais são:
- Posse prolongada e contínua – O tempo necessário varia de 2 a 15 anos, dependendo do tipo de usucapião.
- Animus Domini – O possuidor deve agir como dono, mantendo o imóvel, pagando impostos e realizando melhorias.
- Posse mansa e pacífica – Não pode haver oposição do verdadeiro proprietário ou de terceiros durante o período exigido.
- Não ser proprietário de outro imóvel (para algumas modalidades específicas, como a especial urbana e rural).
- Justo título e boa-fé – Requisitos exigidos na modalidade ordinária, mas dispensáveis na extraordinária.
O usucapião pode ocorrer mesmo sem registro do imóvel em cartório?
Sim, ele pode ser reconhecido judicialmente mesmo sem registro prévio do imóvel.
Usucapião interrompe dívidas anteriores do imóvel?
Não necessariamente. Dívidas como IPTU podem continuar existindo e precisar ser quitadas.
O que impede o usucapião?
A posse precária, contestação judicial, ocupação de terras públicas e contratos de locação ou comodato podem impedir o usucapião.
É necessário ajuizar uma ação para reconhecimento de usucapião?
Sim, o usucapião pode ser requerido judicialmente, mas também há a possibilidade de usucapião extrajudicial em cartório.
Quer entender mais sobre o assunto? Os especialistas da SW Advogados podem te ajudar.
